武汉市青山区人民法院
民事一审判决书
合同纠纷（2019）鄂0107民初2796号
原告：苏后勇，男，1973年11月8日出生，汉族，湖北省武汉市人，宝武集团平煤焦化厂职工，住武汉市青山区。
委托诉讼代理人：苏红娇，上海建纬（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。
原告：苏艳平，女，1971年11月6日出生，汉族，湖北省武汉市人，青山区环卫局职工，住武汉市青山区。
委托诉讼代理人：苏红娇，上海建纬（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。
原告：苏锐，男，1994年9月26日出生，汉族，湖北省武汉市人，无职业，住武汉市青山区。
委托诉讼代理人：苏红娇，上海建纬（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：李某，男，1972年8月15日出生，汉族，湖北省武汉市人，中百超市有限公司职工，住武汉市青山区。
委托诉讼代理人：陈庆祝，湖北华廷律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：徐新丽，女，1977年10月10日出生，汉族，湖北省鄂州市人，无职业，住武汉市青山区。
法定监护人：李某（系徐新丽之夫），男，1972年8月15日出生，汉族，湖北省武汉市人，中百超市有限公司职工，住武汉市青山区。
委托诉讼代理人：陈庆祝，湖北华廷律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：苏忠腊，男，1941年1月18日出生，汉族，湖北省武汉市人，宝武集团运输部退休职工，住武汉市青山区。
本院经审理认定事实如下：李某与徐新丽系夫妻关系。曹玉环与苏忠腊系夫妻关系，苏伯权、苏后勇、苏艳平系两人的子女，曹玉环于1994年9月7日去世。苏伯权于2017年7月23日去世，苏锐系其子。曹玉环与苏忠腊系武汉市青山区（武汉化学工业区）八吉府街工业港村村民，位于武汉市青山区八吉府街工业港村张家大湾**房屋（原××号）系曹玉环与苏忠腊自建的房屋。2016年4月11日，苏忠腊（甲方户主）、苏伯权与李某（乙方户主）、徐新丽签订《房屋出售协议》一份，协议载明：“现有洪山区张家大湾38号户主苏忠腊自愿将房屋出售给李某，房屋占地面积99平方米，上下两层（约200平方米左右）。出售价格壹拾肆万元，一次性付清。房屋从现在2016年4月11日开始房屋户主为李某。并备注：1.户主苏忠腊的房屋两证已丢失；2.今后遇到房屋拆迁跟甲方户主苏忠腊无任何关系；3.此房屋钱款已一次性付清（2016年4月11日）；4.甲乙双方如有反悔，赔付对方三倍赔付款”。苏忠腊、苏伯权在该协议甲方处署名、捺印，李某、徐新丽在该协议乙方处署名、捺印。协议签订后，李某于当日向苏忠腊支付了140,000元购房款，苏忠腊随即向李某、徐新丽交付了该房屋。李某与徐新丽均不是武汉市青山区（武汉化学工业区）八吉府街工业港村村民。
本案在审理过程中，被告李某、徐新丽表示，如法院认定本案所涉《房屋出售协议》无效，则不同意在本案中评估涉案房屋价值，亦不要求在本案中一并处理房屋价款退还问题，并要求另案主张权利。
另查明：涉案房屋的《土地使用证》载明：姓名曹玉环；宅基地地址为港四组；宅基地面积为100平方米；房屋建筑面积为100平方米；土地所有权为集体所有；土地总面积为100平方米。发证机关处加盖武汉市洪山区土地管理局钢印，发证时间为1987年11月。
认定上述事实，有原、被告的陈述、房屋出售协议、户籍登记信息、武汉市青山区（武汉化学工业区）八吉府街工业港村民委员会出具的证明、《土地使用证》、收条等证据证实。
本院认为，本案争议的焦点为：1、三原告的主体是否适格。武汉市青山区八吉府街工业港村张家大湾38号房屋（原××号）系曹玉环与苏忠腊自建的房屋，现曹玉环、苏伯权已去世，三原告作为继承人有权主张确认《房屋出售协议》的效力问题，故三原告的主体适格。被告李某、徐新丽辩称三原告主体不适格的抗辩意见，本院不予支持。
2、苏忠腊、苏伯权与李某、徐新丽签订的《房屋出售协议》是否发生法律效力的问题。违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。涉案《房屋出售协议》虽系当事人真实意思表示，但本案苏忠腊、苏伯权与李某、徐新丽于2016年4月11日签订《房屋出售协议》时，李某及徐新丽均不属于武汉市青山区（武汉化学工业区）八吉府街工业港村集体经济组织成员，且涉案房屋亦未经县级人民政府土地行政管理部门变更登记为李某、徐新丽，上述房屋买卖行为也侵害了村集体其他成员宅基地使用权，故原告要求确认《房屋出售协议》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告李某、徐新丽对此的辩称意见，本院不予支持。
无效的合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故李某、徐新丽应向苏忠腊返还涉案房屋，苏忠腊应向李某、徐新丽返还购房款，若李某、徐新丽存在损失，则可以主张赔偿。故关于原告要求李某、徐新丽从涉案房屋腾退的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本案在审理过程中，被告李某及徐新丽明确表示在确认涉案房屋买卖合同无效后，不同意在本案中评估涉案房屋价值，亦不要求在本案中一并处理房屋价款退还问题，而要求另案主张权利，不违反法律规定，本院依法予以照准。
综上，原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、确认苏忠腊、苏伯权与李某、徐新丽于2016年4月11日签订的关于坐落于武汉市青山区（武汉化学工业区）八吉府街工业港村张家大湾38号（原××号）房屋的《房屋出售协议》无效；
二、被告李某、徐新丽于本判决生效之日起20日内将坐落于武汉市青山区（武汉化学工业区）八吉府街工业港村张家大湾38号（原××号）房屋腾退给被告苏忠腊。
本案案件受理费3,100元，由被告李某、徐新丽负担1,550元，由被告苏忠腊负担1,550元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判长刘友芬
人民陪审员余强
人民陪审员樊友岚
书记员陈怡如
2020-12-11
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