河南省郑州市中级人民法院
民事二审判决书
房屋租赁合同纠纷（2020）豫01民终16125号
上诉人（原审原告）：翟某1，女，汉族，1973年12月6日出生，住址河南省濮阳市华龙区。
委托诉讼代理人：石旭升，河南金谋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭亚光，男，汉族，1973年12月31日出生，住址河南省濮阳市华龙区，系翟某1丈夫。
被上诉人（原审被告）：刘某1，女，汉族，1973年2月1日出生，住址郑州市金水区。
被上诉人（原审被告）：郑州宣健企业管理咨询有限公司，住所地：郑州市金水区东明路**索克大厦**，统一社会信用代码：91410105MA4563N49R。
法定代表人：王一昂，执行董事兼总经理。
一审法院认定事实：2018年11月26日，原告翟某1（甲方）与被告郑州宣健企业管理咨询有限公司（乙方）签订《郑州华润大厦房屋租赁合同》一份，租赁期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止，房租为每月21226.64元，房屋租赁押金为21226.64元，合同另约定：在租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前6个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，若双方不能达成一致，则本合同继续有效。任何一方擅自终止合同则视为违约，双方约定的赔偿金额为63679.92元。2019年12月4日，原告翟某1的丈夫在微信中问被告刘某1案涉房屋的门锁密码，表示为了出租需要密码打开房门带租客进入看房，被告告知其案涉房屋的密码，原告丈夫称“房间已经空了”、“最好在年前租出去，大家都少受损失”。后原告以被告提前退租构成违约为由诉至本院，要求被告支付违约金。
一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据证明，没有证据证明则当事人应当承担举证不能的不利后果。本案中，原、被告双方在2019年12月4日的微信沟通中已经达成了解除合同的合意，且被告已经将案涉房屋腾空，并将案涉房屋的门锁密码告知原告，由原告方带领其他租客进入看房，双方系合意解除合同，且被告未提出异议，被告交于原告的21226.64元押金被告也未向原告退还，被告向原告支付房租至2020年1月31日，但实际仅使用到2019年11月30日，被告认为押金及其已预交但未实际使用的两个月房租应作为提前解除合同对原告的补偿，故被告并未因此向原告主张退还。在双方合意解除合同长达九个月之后，原告诉至本院要求被告支付提前解除合同的违约金，有违诚实信用原则。合同约定提前退租需提前6个月提出，结合本案及现实情况，要求承租人在6个月之前就预知到自己要提前退租，实属苛刻，且有违公平原则。故原告的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告翟某1的诉讼请求。案件受理费1392元，减半收取696元，由原告翟某1负担；剩余696元，待判决生效后退回原告翟某1。
本院认为，一、关于涉案房屋租赁合同的合意解除。刘某1与翟某1之夫郭亚光在2019年12月4日、12月5日的微信记录中，刘某1已经表达了退租的意思表示，并将房屋清空，将房屋密码告知郭亚光，郭亚光带客户看房，之后刘某1未再实际使用房屋。一审认为双方已经达成解除房屋租赁合同的合意，并无不当。二、关于翟某1诉请的未提前6个月解除合同的违约金63679.92元是否应当支持。刘某1在房屋租赁合同履行中提前解约；翟某1在与刘某1合意解除合同达9个月之后诉至法院主张提前解除合同的违约金，均有悖于诚信原则。但综合考虑合同约定的需提前6个月解除合同，条件亦过于苛刻、有失公平，且被上诉人在租期届满前提前2个月告知不再续租，及房屋租赁押金21226.64元已经扣除的事实，上述已弥补上诉人所受损失，被上诉人已承担违约后果，一审法院未予支持上诉人翟某1的诉讼请求并无不当。故上诉人翟某1的该项上诉理由不予采纳。翟某1的其他上诉理由，亦不能成立，不予采纳。
综上所述，翟某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1392元，由上诉人翟某1负担。
本判决为终审判决。
审判员石卫华
书记员李丰汝
2020-12-11
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