深圳市龙岗区人民法院
民事一审判决书
房屋租赁合同纠纷（2020）粤0307民初29317号
原告茹某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址湖北省钟祥市。
被告秦某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址黑龙江省尚志市。
经审理查明，原被告2019年2月20日就振业城二期悦府3B101房签订《房屋租赁合同》，租赁期限至2020年3月1日，押金10000元，房租每月6000元，合同约定“租约期内，承租人保证不得将押金抵扣租金使用，如原告中途退房，属原告单方违约，被告有权没收押金…租约期满原告继续租赁或退租，须于一个月前通知出租人，并提供钥匙方便被告看房，如未提供钥匙被告有权扣取十五天的房租，没有通知则视为续租，自动续签半年合同，需继续交纳租金。本合同约定原告在租期未住满时押金一概不予退还”。原告主张疫情期间因在湖北无法与被告交接，3月20日抵深后又在其他地方隔离，结束后立刻找被告沟通，提交了2020年3月15日后与被告的部分微信聊天记录，被告认可真实性，但认为不全，亦提交了双方的沟通记录，综合两方微信记录，显示3月4日至9日被告微信多次联系原告无果，被告遂表示“老师，你这样不好!今天我先去换锁吧”又限原告一天内缴纳租金，认为原告已经违约本个月未交租金，原告回复“还在老家封着，这两天在办证，到深圳后找你，三月份合同到期”，被告表示“你续与不续要通知我，我前两个月都问你，你不给我答复，你这样影响我招租”，原告回复“你说2月到期，我那空了几个月也没让你少房租，现在一直封在湖北也去不了”，被告表示“我们合同有体现这个问题，现在你的东西还在这里怎么进行招租”，原告回复“这几天办好证件过深圳找你”，被告回复“现在湖北可以通车，你要告诉我续不续租，我要进行招租”，原告表示“该给的会给，也希望你体谅下，这也是特殊情况，这两天的事就来了”，被告再次强调“你这里要不要续租，我现在赔钱的”，原告回复“等这两天我到深圳了，看看情况，不能开课还要继续赔钱…如果你等不了这两天，你就先房租，我们这周末前肯定能到深圳，过来再跟你具体商量，续租来了在签合同…希望你理解，该给的只是稍微晚点，这几个月确实太困难了”，被告回复“现在是合同期到了，你们没有给我合理的答复，我招租需要时间的，我把房子放在那里，空一天赔一天，你现在已经违约了，把房租交上，我这里正常保留，如果今天交不了按合同办事”，原告让被告通融一下表示毕竟有押金在被告处，另表示你这么不好说话过两天来了东西直接拖走，被告回复押金不能当房租，3月23日被告主动询问后，原告表示“现在在隔离，网上转不出去钱，你看看什么时候来我住的地方，我给现金给你，目前不能出门也不能复工”，26日原告支付了3月的房租，3月28日原告催问被告过来清算下，并表示把东西先拿走，因为到五月份才能开课，4月1日原告再次联系被告，4月4日凌晨原告告知被告搬东西走要被告开放行条，4月7日被告在微信中回复“工作站给我打电话说约3点…说好续租又不续，交钱的同时你就应该知道合同续租，因为三月一日到期，你也说了要续租”。被告庭后提交了与原告其他微信的聊天记录截图，显示对方语音表示“…其实二月份我们就已经合同就已经到期了，三月份的话其实就应该是重新交房租了，你现在你看一下应该要怎么弄…”。原告认为只是说要补交房租，没有说过要续签。
原告当庭出示了被告的微信朋友圈截图，显示4月2日被告已经开始招租，表示图片中床铺床品都是原告的，照片中有围棋教室和商品展示，被告辩称是原告开业时的图片，否认4月2日已经收房。原告主张3月24日电话中曾明确表示不再承租，而且涉案小区当时不允许非业主人员进入，租赁目的根本无法实现，但仍补交了整月的租金，4月3日原告前往红棉社区人民调解委员会请求调解涉案纠纷，在社区工作人员的建议下，次日也搬离了物品，但解释因无法联系被告所以不能交还钥匙。被告否认承租人不能进入小区，但确认原告返深后的隔离事实。原告庭后补交了被告2020年8月18日的朋友圈发布的招租广告，显示有人在客厅使用电脑，认为被告期间已经收回自用，并非空置，开锁也就是80-100元。
被告当庭提交了照片，辩称原告损坏了房屋墙面和抽油烟机、原告还改了线路没有恢复、实木衣柜散架了、实木床也塌了、办公桌放在室外导致桌腿腐烂；对此，原告回应，墙面的确有打过三个孔，改线路是经被告允许的也是被告找人做的，墙皮脱落是房屋一楼潮湿的原因，办公桌承租时就表示不用，是被告不搬走才放在阳台的，有没有浸湿损坏没有注意到，衣柜是被告2月自行拆除的，床和抽油烟机离开时都没有损坏，在前述招租广告里可见两张床都是好的。被告确认曾经拆除过衣柜，但辩称早已恢复。被告未能提交招租信息中图片拍摄的原始信息。被告确认不申请房屋损坏进行鉴定。原告表示对房屋有的损坏情况愿意赔偿。被告庭后补交了涉案房屋的产权证复印件及与业主的租赁合同。
以上事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、微信朋友圈截图、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为，双方对存在房屋租赁关系、原告押金10000元被告至今未退还的事实没有异议，现争议焦点在于押金是否应当退还的问题。本院分析如下：1.合同虽约定租约期满前一个月原告要通知被告，并提供钥匙方便被告看房，但2020年2月正值疫情最严重的时期，被告身处湖北，行动受限是客观事实，被告也没有就疫情发生前原告已存在违约行为进行举证；2.原告在2020年3月16日已经表明“过两天来了东西直接拖走”，被告未提交原告明确继续承租的证据，相反，如果原告已表明过续租，被告不可能还多次询问“续不续租”，更表示“你东西在这里我怎么招租”；3.被告4月2日招租的图片体现了围棋教室，被告又未提交该照片的拍摄时间，本院有理由采信原告主张，即被告4月2日已经开锁进入房屋，同时照片显示房内的床具并没有损坏，原告庭后的证据也能证明衣柜、改线均经被告同意并由其处理，关于房屋损坏的多数意见本院不予采信；4.即使合同期限从3月起还有半年，被告知晓原告承租房屋用于线下围棋培训，而受疫情影响原告的承租目的在合同期内难以实现，依法原告也可以解除合同而无需承担违约责任；5.原告3月28日已通知被告结算，更于3月26日支付了3月整月的租金，在联系被告无果后于4月4日主动搬离了涉案房屋。综上，原告的行为不构成违约，但未能提前一个月通知解除的确导致被告产生了相应的空置损失，原告又确认墙面有打孔的损坏，为减少讼累，本院依据公平原则酌定被告在扣除原告5000元后将剩余押金退还。基此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告秦某某应于本判决生效之日起三日内退还原告茹某某剩余押金5000元；
二、驳回原告茹某某的其他诉讼请求。
本诉受理费25元（原告预交），原告自愿承担。
本判决为终审判决。
审判员贺榕
书记员全柳茵
2020-12-11
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