谌某、武汉市黄陂区前川街道某村村民委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书

2020年12月16日实务研究956字数 3237阅读模式

湖北省武汉市中级人民法院

民事二审判决书

土地租赁合同纠纷（2020）鄂01民终11018号

上诉人（原审被告）：谌某，男，1972年2月7日出生，汉族，住武汉市黄陂区。
被上诉人（原审原告）：武汉市黄陂区前川街道某村村民委员会，住所地武汉市黄陂区前川街道某村谌细湾。

一审另查明，2009年，武汉市黄陂区前川街道办事处为落实武汉市黄陂区人民政府《关于禁止生产、销售和使用粘土砖工作实施方案的通知》，与西陵砖厂业主胡文彦达成了《砖厂拆除资金兑付协议》。该协议上载明：补助资金和奖励资金拨付该业主，并妥善处理好以下善后工作：1、足额发放农民工工资；2、按合同兑现土地承包（流转）费；3、妥善处理好用水、用电、用地和经营承包等工作；4、清偿债务；5、妥善处理好业主与窑厂承包人之间的关系；砖厂关闭后的善后工作没有矛盾纠纷的，经所在地党总支、村委会签字同意后，租金直接拨付给业主；有矛盾纠纷的，优先解决矛盾纠纷。2010年1月15日，武汉市黄陂区前川街道办事处按协议约定，将西陵砖厂拆除补助、拆除奖励共计30万元支付给胡文彦。该砖厂土地遂一直荒废，其入口处道路两侧遗留有数栋建筑物，均已破旧不堪，无人照看、居住。
一审还查明，谌某根据承包合同租用的某村委会的土地面积经勘测为92834.04平方米，约合139.25亩。
一审认为：某村委会与谌某2015年9月1日签订的《土地承包合同》名为承包，实为租赁。某村委会出租村集体闲置土地以期闲置土地价值得到利用并为村民谋取收益，谌某计划利用该土地从事家禽养殖，获取利益，双方意思表示真实。该土地租赁合同合法有效，当事人均应严守合同义务。从合同的履行状况和案涉土地的现状来看，某村委会仅收取了1年的租金，谌某未实际利用该土地饲养家禽谋取利益，双方的合同目的均未实现。本案的焦点在于：造成此现状的原因或责任在谁，即某村委会和谌某，谁应承担案涉合同未能履行的违约责任。
关于谌某和某村委会签订合同后谌某未进入案涉租赁土地的理由（案外人谌某1的阻挠和某村委会未履行合同义务予以劝阻），根据庭审查明的事实，案涉土地的一部分为原西陵砖厂，该砖厂的业主为胡文彦，2010年1月15日，黄陂区前川街道办事处将西陵砖厂拆除补助、拆除奖励共计30万元在满足“妥善处理好善后工作”等资金拨付条件后支付给了胡文彦。在此情况下，谌某在准备进入案涉土地经营时，谌某1在电话中阻止谌某的行为并不构成实际的阻挠。案涉土地的现场观察可见，鸡场物资、人员的进出通道畅通，与西陵砖厂遗留的建筑物无涉。从谌某提交的证据7（鸡场规划图）来看，西陵砖厂在案涉土地遗留的建筑物位于该地块入口处两侧，对谌某计划饲养的家禽未构成影响；谌某计划饲养的家禽为圈养，对该地块入口处遗留的建筑物也无影响。由此，谌某主张谌某1的行为构成对其利用土地的阻挠的辩述意见，不予采纳。由此，某村委会亦不存在违反合同约定的情形，谌某所称不予支付2016年9月1日之后租金的理由不能成立。谌某未利用该土地饲养家禽的原因不能归责于某村委会，其合同目的不能实现的后果由其自行承担。
关于谌某所称的诉讼时效问题，某村委会所称的每年均要求谌某给付租金，符合常理和逻辑，予以确认；且案涉合同的履行期长达10年，在合同期内，合同的履行是一个持续的状态。在案涉合同未依法解除的情况下，某村委会可随时主张权利。是此，对谌某关于本案诉讼时效的相关辩述意见，不予采纳。

谌某对某村委会提交的证据一的真实性无异议；对证据二的真实性有异议，认为其上记录的村民开会要求废除我的合同是不真实的；当时会议是开了，但是并没有要求解除我的合同，也从来没有找我要过租金；对证据三无异议。
对某村委会提交的证据四，谌某当庭对证人谌某2进行了询问，谌某2称其不知道谌某是否进场对租赁土地进行相关整理、占有和使用。该租赁土地使用了鱼池，其他的好像没有怎么动。对谌某进场时是否遭到阻止其不知道，不清楚。合同签订后其任村委会主任期间谌某没有找过自己，就是村里找谌某要租金。
对某村委会提交的证据五，谌某当庭对证人谌某3进行了询问，谌某3称其不清楚谌某是否接收并使用了土地。谌某的哥哥谌继周当时找我们，说一亩一年500元。合同不是谌某跟我们有土地的人签的，谌某是跟村里签的，是谌某哥哥说已经和村里签了合同。谌某没有在土地上养鸡，什么原因不知道。租赁土地上的泥土是谁倒的不清楚，鱼池是谁抽的也不清楚。
某村委会对谌某提交的证据1，认为其录音时间不详，录音内容也不清楚，不能确定是否是会议的全过程，不能确定证据的完整；且视听证据需要与其他的关联证据形成佐证才能形成完整的证据链，仅仅只有视听资料在民法中属于孤证，视听资料的可修改性，使其效力存疑；对证据2的真实性和关联性没有异议，对谌某交纳2015年度的租金予以认可；对证据3，某村委会当初在土地出租合同中已经明确说明谌某承租的土地包括两个部分，一个是原西陵砖厂所占的土地，另还有村集体闲置多年的闲置地；谌某提供的照片是砖厂的情况，确实有部分房屋还在土地上。但包括该房屋在内的砖厂已经获得了政府的现金补偿；
对谌某提交的证据4，某村委会当庭对证人谌某1进行了询问，谌某1称原西陵砖厂是其、谌文成（谌某1的父亲）、胡文彦（谌某1的舅舅）3人在1992年合伙投资的。砖厂当时拆除领取前川街给予的经济赔偿，谌某1知道，但30万赔偿只是砖厂的，不包括附属物（职工居住的房子、办公室、车库等）。2015年9月中旬，谌某要进入砖厂地界，谌某1跟他电话沟通说自己和村里就附着物的赔偿没有达成一致，谌某不能进入，谌某就没有进入该土地，也没有使用。因谌某一直没有使用该土地，谌某1就没有用其他方式阻止。关于砖厂拆除时补偿的30万，合同上写的“妥善处理”是对胡文彦，签合同给钱时谌某1不在场，谌某1的父亲当时去了没有谌某1不知道。
一审庭审结束后，一审法院于2020年6月2日到案涉土地现场查看，在入口处道路两侧遗留有数栋建筑物，均已破旧不堪，无人照看、居住。沿该道路进入后，入眼处面积颇大，道路上无构建物及堆放物品阻挠，除有数处水面外，杂草丛生，一片荒芜。
一审庭审结束后，双方当事人提交了补充证据。
某村委会补充提交下列证据：
证据六、案涉土地（原西陵砖厂）测绘图1份。拟证明：谌某租赁的土地包括原西陵砖厂的一部分，该砖厂的土地在整个出租的土地中占地很小，砖厂遗留的建筑物并未阻碍谌某继续使用该土地，该测绘图是通过专业部门测绘的。
谌某补充提交了下列证据：
证据5、2015年8月13日会议记录1份。拟证明：谌某租赁案涉土地是经过村两委讨论的、参加人员也有村民小组组长，谌继周也参加了，包括梅平书记也签了名，谌某租赁该土地是经过村里同意的。
证据6、关于征求被占压户的意见签字表1份。拟证明：租赁案涉土地是经过村民同意的。
证据7、鸡场规划图1张。拟证明：谌某租赁土地是为了从事中药鸡的养殖。
谌某认为某村委会提交的证据六上没有加盖测绘单位的印章，从形式上看是不合法的，该证据来源不合法，不能达到某村委会的举证目的；该测绘图与某村委会主张的解除合同之诉没有关联性；该份测绘图上载明的地段都是空地，恰恰证明了谌某没能进场按照合同的约定从事养殖；谌某未能进场从事养殖是因某村委会与第三方的矛盾没有得到解除，是受到了第三方的阻拦；某村委会没有履行协调义务，这是导致谌某未能支付后期租金的最主要原因。
某村委会对谌某提交的证据5上梅平签名的真实性予以认可，但认为当时没有开会，会议记录是谌某的哥哥谌继周自己写的，他当时是村里的副书记，他要求梅平书记签名的；证据6是复印件，对真实性不予认可，实际上并没有开会；对证据7，不清楚该图纸是不是根据庭审情况制作的，对其真实性、关联性均不予认可。如果签合同时就有该图纸，当时就应该提交给村委会。
一审法院根据诉辩双方意见、双方举证、质证及法庭调查，确认事实如下：
2015年9月1日，某村委会与谌某签订1份《土地承包合同》，约定某村委会将原西陵砖厂及村集体闲置多年的共100亩土地出租给谌某用于饲养中药鸡；租期自2015年9月1日至2025年9月1日止；租金每亩每年500元，每三年递增20%。合同还对双方权利义务、违约责任、优先承包权等作出了约定。其中，合同第四条约定：某村委会有义务向谌某提供安全的生产环境，协调村民矛盾，不得给谌某的生产生活造成影响。
合同签订后，谌某向某村委会支付了第1年度（2015年9月1日至2016年8月31日）的租金5万元。但其并未进入该租赁土地进行养殖。在某村委会要求其支付下余年度的土地租金时，谌某以其2015年9月拟进入租赁场地利用该土地时被案外人谌某1阻挠，其合同目的不能实现为由，不支付余下年度的租金。
因谌某3年未缴土地租金，2019年4月19日，西陵召开村民代表大会，西陵两委成员、八组村民、村民代表一致同意解除某村委会与谌某于2015年9月1日签订的《土地承包合同》。