兴化市人民法院
民事一审判决书
商品房销售合同纠纷（2020）苏1281民初177号
原告：胡某，男，1971年11月2日出生，汉族，住浙江省临海市。
原告：郑小燕，女，1975年2月23日出生，汉族，住浙江省临海市。
原告：胡祯怡，女，2008年5月5日出生，汉族，住浙江省临海市。
法定代理人：胡某，郑小燕，系胡祯怡父母。
三原告共同委托诉讼代理人：殷炳荣,江苏楚豪律师事务所律师。
被告：江苏万**置业有限公司，统一社会信用代码91321281330901872J，住所地兴化市楚水招商城******。
法定代表人：吴成龙，总经理。
委托诉讼代理人：卞婧娴、朱彬，北京市高朋（扬州）律师事务所。
本院经审理认定事实如下：2017年4月12日，原、被告签订两份商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告开发的楚水购物商城S1005、S1006号商铺，两套商铺的建筑面积均为72.17平方米，每平方米单价58590元，总房款8456880元；交房期限均为2018年4月30日；出卖人逾期交房的违约责任：1.逾期不超过30日，……；2.逾期超过30天后，按已付房款的每日万分之四计算违约金；合同还对其他内容进行了约定。
合同签订前，原告于2017年1月25日全额支付购房款8456880元，被告当日开具收据，至今未开具正式售房发票。
截止判决前，案涉房屋尚未通过竣工验收，被告至今未向原告交付商铺。
以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案争议焦点：一、逾期交房违约金按每日万分之四计算是否过高；二、原告要求被告立即交付商铺是否应予支持。
争议焦点一
被告认为合同约定的违约金过高，应予调整。为证明其主张，被告向本院提交了下列证据：1.部分商铺租金统计表一份，证明：市场外沿街商铺平均租金为5.2元/平米/天；2.扬州市中级人民法院作出的（2019）苏10民终2351号民事判决书1份，证明合同中约定违约金过高时，人民法院应当根据当事人的请求予以适当调整；3.申请对案涉市场外沿街商铺租金进行评估，本院依法委托泰州安信房地产评估咨询有限公司对招商城市场外沿街商铺的租金进行评估，泰州安信房地产评估咨询有限公司向本院出具了评估报告，评估结论为：新楚水招商城市场外沿街（朝东）商铺租金平均值4.95元/平米/天。
原告质证认为，证据1系被告单方制作，未得到商铺业主和权威机构的认可；即使是真实的，也与本案无关联性；证据2，真实性由法庭审核，但该证据不能作为被告否认违约金数额及计算比例的依据，该判决书涉及的是商品房，而本案涉及的是商铺，其使用价值和社会效能不同；证据3，对报告的真实性无异议，但评估报告不能作为本案审理依据；报告所指的是租金价格，而原、被告间涉及的是违约金纠纷，这是两个不同的概念。
被告对评估报告无异议。
本院经审核认为，证据1系被告单方统计，不具有证据效力，但可作为被告陈述意见；证据2与本案无关联性；证据3该评估报告系本院依照法定程序委托有资质的中介机构出具，对其真实性、合法性、关联性予以确认。
争议焦点二，双方当事人均未举证。
本院认为，一、商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于被告抗辩每日万分之四的违约金标准过高，应否调整的问题。合同约定，被告应在2018年4月30日前交房，但被告至今未能交房，已构成违约，依法应承担违约责任。违约金的高低应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素判断。本案中，原告的损失应为租金损失。根据评估机构出具的评估报告及被告自认的租金情况，综合考虑原告的实际损失、其他关联案件处理情况等因素，合同约定的每日万分之四的违约金计算标准过分高于原告的损失，本院酌定按每日万分之二的标准计算（自2018年5月1日起至实际交房之日止），超出部分本院不予支持。三、因案涉房屋尚未通过竣工验收，还不具备交付条件，故原告要求本
院判令被告立即交房的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏万**置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡某，郑小燕、胡祯怡逾期交房违约金（以8456880元为基数，自2018年5月1日起至实际交房之日止，按每日万分之二的标准计算）；
二、驳回原告胡某，郑小燕、胡祯怡其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21027元，原、被告各半负担，被告负担的部分于本判决生效后十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉费（开户行：中国银行泰州分行营业部；户名：江苏省泰州市中级人民法院；账号：47×××53）。
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审判长陆传美
人民陪审员陈玉元
人民陪审员刘蓓蕾
书记员张一峰
2020-12-08
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