湖北省武汉市中级人民法院
民事二审判决书
房屋买卖合同纠纷（2020）鄂01民终10477号
上诉人（原审被告）：熊某，男，1984年1月17日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：余某，女，1985年10月10日出生，汉族，住武汉市黄陂区。
原审被告：周某，女，1982年11月6日出生，汉族，住成都市温江区。
原审第三人：卓越时代公司，住所地武汉市黄陂区武湖街汉施公路以北。
法定代表人：张宏云，该公司经理。
一审认定事实：坐落于黄陂区××经济开发区××大道××·××单元××室的住宅房屋，建筑面积124.13㎡，不动产权证号：鄂﹙2018﹚武汉市黄陂不动产权第某号，该房屋登记权利人为熊某，登记共有情况为单独所有。
2019年6月30日，周某代表熊某﹙卖方﹚与余某﹙买方﹚签订了由卓越时代公司提供的格式条款《武汉市存量房居间﹙买卖﹚合同》，合同约定：卖方将黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道香奈天鹅湖二期某房屋以价款1100000元出卖予买方。合同签订时买方向卖方支付定金20000元，买方应于2019年7月20日前提交全部贷款资料并签署银行购房贷款抵押合同及支付贷款所需费用（卖方必须提供协助），银行审批同意贷款或相关意向回复后7个工作日内到不动产登记部门申办房屋买卖手续，因房管部门或银行等合同三方以外的原因导致迟延，交易时间相应顺延。买方净得房屋价款1100000元，买方贷款额度以银行审批结果为准，贷款之外的房价余额买方于不动产权属变更登记当日支付给卖方。因买方或卖方拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、逾期办理按揭、逾期办理过户等相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同义务，逾期未超过10日的，违约方应按房屋价款1‰/日向守约方支付违约金，逾期超过10日仍未履行的，守约方有权解除合同，守约方可选择双倍返还定金、定金不予退还，或要求违约方支付房屋价款10%的违约金，守约方为解决争议而支付的诉讼费、律师费、调查费、公证费等所有费用由违约方承担。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起5天为履行期限。
当天，余某向周某给付20000元，周某以代收人身份向余某出具了收到购房定金20000元的收条。
2019年8月8日，余某在平安银行股份有限公司武汉分行申请的房屋按揭贷款审批通过，审批通过金额为1080000元。
2019年9月12日,按卓越时代公司与买卖双方的约定，三方应到不动产登记部门办理房屋登记过户手续，余某依约去了不动产登记部门，熊某或周某均没有到场。
卓越时代公司协调无果后，2019年12月16日,余某的委托诉讼代理人王娟分别向熊某和周某发出律师函，要求熊某和周某在收函后5日内配合办理房屋过户手续，否则承担违约责任。熊某和周某未予理会。
一审庭审中，熊某未否认周某与余某所签《武汉市存量房居间﹙买卖﹚合同》的效力。
因本案诉讼，余某向湖北言达律师事务所支付律师费10000元。
一审认为：本案买卖房屋明确登记为熊某单独所有,周某以熊某代理人身份，在卓越时代公司居间主持下，与余某签订的《武汉市存量房居间﹙买卖﹚合同》，已经得到了熊某的认可，该合同依法成立。熊某的代理人处分属于熊某单独所有房屋的所有行为，权利义务都应当归于熊某，接受熊某委托的周某与余某之间不存在权利义务关系。
合同签订后，余某完成了按揭贷款的审批通过，熊某却没有依合同约定与余某一同到不动产登记部门办理房屋登记过户手续以完成交易，熊某的行为构成根本性违约。余某要求解除合同的诉讼请求，有合同根据和法律依据，依法予以支持；余某要求熊某返还定金20000元、支付违约金110000元、赔偿其为本案诉讼付出的律师费10000元的诉讼请求，有合同根据并且不违反法律规定，亦应当依法予以支持。
二审中，熊某提交与卓越时代公司经理于2019年8月20日的微信记录，拟证明2019年8月20日（第一次）并非是熊某不到不动产登记部门办理房屋登记过户手续，而是余某不配合。卓越时代公司质证对微信记录的真实性不持异议，称“我通知杨某，说买方说过户费用高了，杨某说他去沟通。后来说沟通好了，就又安排过户的时间”。余某质证认为熊某与张宏云的聊天内容不代表余某的意思，余某没有参与。从微信内容来看，并不能证明余某不配合过户。从熊某自己表述来看，说明2019年8月20日熊某已经知晓了银行贷款审批通过和贷款金额的事实。周某质证对该微信记录的真实性和证明目的不持异议。
审判长安林锋
审判员李文
审判员丰伟
法官助理杨雨竹
书记员杨雨竹
2020-12-07
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