湖北省武汉市中级人民法院
民事二审判决书
房屋租赁合同纠纷（2020）鄂01民终11269号
上诉人（原审第三人）：谢某，女，1969年5月19日出生，汉族，居民身份证住址湖北省石首市。
上诉人（原审第三人）：优居酒店，住所地武汉市武昌区武汉中央文化区。
被上诉人（原审原告）：吕某，女，1974年2月13日出生，汉族，居民身份证住址山东省青岛市市**。
被上诉人（原审原告）：王某，男，1977年7月8日出生，汉族，居民身份证住址山东省青岛市市**。
被上诉人（原审被告）：徐某，女，1990年8月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区。
一审认定事实如下：王某为武汉市武昌区武汉中央文化区某房（建筑面积45.32平方米，房屋用途办公）的买受人。后王某与吕某登记结婚。2017年3月23日，吕某（甲方）与徐某（乙方）签订《武汉市房屋租赁合同》，约定：1、甲方将武汉市武昌区武汉中央文化区某816号房出租给乙方作为酒店使用，房屋租赁期限自2017年3月10日至2019年3月10日。2、租金3,100元/月，押一付三，首期租金及押金应于2017年3月12日前支付，以后每期租金乙方应于期限届满前提前10日支付，支付日期分别为2017年6月1日、2017年9月1日等。3、租赁期内，乙方应承担水费、电费、物业管理费及其他实际产生的费用。甲乙双方共同保障房屋及其附属物品、设施设备处于适用和安全状态，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设施设备发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。4、租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋部分或全部转租、分租、转借给他人，不得将本合同项下的权利义务转让给他人或设定担保。若乙方拟续租该房屋应于租赁期限届满前一个月向甲方发出续租申请，甲乙双方应就续租事宜进行协商，重新签订租赁合同。5、甲方未按约定时间交付该房屋或乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，由违约方按月租金金额的千分之八标准支付违约金。
合同签订后，物业交接结算单中载明：门禁卡3张，空调遥控器1个，空调1台，抽油烟机1台，水电卡各1张，热水器1台。徐某交纳了合同保证金3,100元，该物业交徐某管理使用。2018年9月13日，徐某（甲方）与谢某（乙方）签订《酒店转让合同》，约定：甲方将其自营的包含涉案房屋的酒店房间8间及全套设备转让给乙方，转让费28万元。甲方816房签订了为期2年的租赁合同，租期到2019年3月10日止，月租为3,100元，押金为3,100元。甲乙双方在该合同签订前房间所欠一切债务由甲方负责偿还。合同签订后该房屋涉及的房租、水电费、物业费等由乙方承担，甲方概不负责。
2019年2月，徐某与吕某就续租进行协商。徐某提出能接受的涨租后的月租为3,400元，吕某未予同意，先后提出了3,600元、4,100元的月租价格。徐某称对房屋进行装修升级投入了几万元，吕某称装修未经其同意构成违约。2019年3月23日，吕某了解到徐某将涉案房屋转租他人，向徐某发出了要求交还房屋的《通知》。2019年4月28日，吕某与某律师事务所签订《有偿法律服务合同》，委托该所代理本案，并支付法律服务费5,000元。2019年9月24日，谢某（甲方）与优居酒店（乙方）签订《酒店转让协议》，约定：1、甲方将其所占酒店100%的股权以37万元转让给乙方,其转让费包含租赁押金。9月30日之前的租金由甲方支付，9月30日之后的租金由乙方支付。2、甲方保证对其拟转让给乙方的股权拥有完全处理权，保证该股权没有设定质押，保证股权未被查封，并免遭第三人追索，否则甲方应当承担由此引起的一切经济和法律责任。本协议以2019年9月30日为结算日期，此日期之前的债权债务、收益和亏损由甲方自行承担，之后由乙方自行承担。3、816房间由甲方保证一年房租合同，一年内出问题由甲方负责。
依据各方提交的支付凭证显示，徐某于2017年6月4日、2017年9月5日、2017年12月1日、2018年3月1日、2018年9月1日分别转账9,300元。优居酒店于2019年11月30日向吕某转账支付2019年10至12月“租金”9,300元。
2020年8月2日，王某委托案外人关学升与优居酒店办理房屋移交，确认租房时的交接清单中的物品无损坏无缺失，对优居酒店多交的水电费予以退还，经核算，2020年5月1日至8月2日的物业费未缴付（2020年1月1日至4月30日物业费564.38元）。
一审认为，吕某与徐某于2017年3月23日签订的《武汉市房屋租赁合同》已于2019年3月10日终止，此后吕某、王某未与徐某、谢某或优居酒店达成房屋租赁的合意。2019年3月11日至2020年8月2日，徐某、谢某、优居酒店对武汉市武昌区武汉中央文化区某816号房的占有为无权占有,王某、吕某有权要求无权占有人返还房屋。因2020年8月2日，王某已实际从优居酒店处接收涉案房屋，王某、吕某要求徐某、谢某、优居酒店腾退并返还房屋的诉讼请求已无履行的必要，对该项诉讼请求无须再作处理。
关于房屋占用费。第一，房屋占用费的支付主体。徐某认为，吕某对转租明知，转租后的占用费应由谢某承担。谢某称，愿意按3,100元的月租标准承担2019年3月11日至2019年9月30日的占用费，其后费用由优居酒店承担。优居酒店称，2019年10月1日才自谢某处接手涉案房屋，谢某未告知房屋存在争议，应负主要责任。徐某作为房屋承租人，在租赁期间未经出租人同意擅自转租，合同期限届满后，未能按合同约定将房屋返还给出租人，应对产生的全部房屋占用费承担连带给付责任。2019年3月11日至2020年8月1日（腾退前一日），谢某作为2019年3月11日至2019年9月30日房屋的实际占有人、优居酒店作为2019年10月1日（优居酒店接手涉案房屋之日）至2020年8月1日房屋的实际占有人，应当向王某、吕某支付占用费。
第二，房屋占用费的计算标准，吕某认为涉案房屋以办公用房形式出租可达到4,100元的月租标准，谢某认为该租金标准涨幅过高，并提交同地段其他房间租赁合同对比，根据其提交的资料显示，该地段同类型房屋租金此期间租金标准可达3,500元/月。一审认为，双方对于租金的举证可作为占用费的参考，酌情支持占用费的计算标准为3,800元/月。优居酒店提出房屋长期空置、疫情期间应酌情减免的主张，优居酒店与吕某、王某之间并非房屋租赁合同关系，其占用涉案房屋违背了权利人的意愿，应自行承担相应的不利后果，因此，对于其减免部分占用费的主张，不予采纳。综上，谢某应支付2019年3月11日至2019年9月30日的占用费25,460元（3,800×6+21÷30×6=25,460），优居酒店应支付2019年10月1日至2020年8月1日的占用费38,126.67元（3,800×10+3,800÷30=38,126.67）。优居酒店于2019年11月30日向吕某转账支付的9,300元可予以抵扣。
关于违约金。吕某与徐某于2017年3月23日签订的《武汉市房屋租赁合同》已明确约定未经吕某书面同意、徐某不得将房屋转租他人，徐某自行转租、未履行合同到期后交还房屋的义务，应当向王某、吕某承担违约责任。合同约定，徐某未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，按月租金金额的千分之八标准支付违约金（一年违约金：3,100×8‰×365=9,052；年租金：3,100×12=37,200；9,052÷37,200=24.33%），对超过年利率24%标准部分的违约金不予支持。综上，2019年3月11日至2020年8月1日，徐某应向王某、吕某支付逾期交房违约金，总金额为12,474.74元（510÷365×37,200×24%=12,474.74）。徐某在本案中既已承担违约责任，其支付的合同保证金3,100元应予退还或抵扣其在本案中应支付的费用。
关于水费、电费、物业费。王某与优居酒店已对涉案房屋的水费、电费、物业费进行核算，水电费已据实结算，不再处理，2020年5月1日至8月2日的物业费未缴付，优居酒店作为房屋实际占有人，应支付此期间物业费427.95元（2020年1月1日至4月30日物业费564.38元，日均物业费为4.66元，564.38÷4×3+4.66=427.95）。
关于赔偿经济损失（律师费）的诉讼请求，因无合同约定，不予支持。
关于徐某赔礼道歉、消除影响的诉讼请求。本案为房屋租赁合同纠纷，徐某违反合同约定应承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定的承担违约责任的主要形式为继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，吕某、王某主张的赔礼道歉、消除影响为《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定的承担侵权责任的主要方式，因此其无权在本案中主张。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
审判员安林锋
法官助理杨雨竹
书记员杨雨竹
2020-12-07
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