西藏自治区拉萨市中级人民法院
民事二审判决书
房屋租赁合同纠纷（2020）藏01民终813号
上诉人（原审被告）：米某，男，1992年1月1日出生，藏族，住西藏自治区林周县，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：张某，西藏方诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：格某，男，1982年8月3日出生，藏族，公职人员，住西藏自治区拉萨市，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：姚某，西藏蜀藏铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白某，西藏蜀藏铭律师事务所实习律
师。
被上诉人（原审第三人）：央某，女，1989年6月6日出生，住西藏自治区谢通门县，公民身份号码×××。
一审法院认定事实：格某与米某之间长期存在事实房屋租赁法律关系。2018年6月10日，双方签订《房屋租赁合同》一份，载明“出租方为格某，承租方为米某，约定出租方将位于西藏拉萨市××路以东、北京中路以南的门面房）上下楼共计224平方米出租给承租方，承租方米某承租涉案租赁物后用于经营，双方约定租赁期限为三年，自2018年7月18日至2021年7月17日，并约定房租月租金20000元，每月交清。另米某缴纳了押金20000元整（另开收据）合同第三条第一款约定承租方未通知出租方，擅自将房屋转租、转让或转借的收回房屋；合同第八条违约金和违约责任约定，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金60000元。”合同尾部有格某、米某签字捺印并确认。
2020年3月24日，双方签订《违约金支付情况》载明“出租方格某的房屋，由承租方米某，在租期内先违约，现违约金3万元由央某支付。另外之前合同作废，今日起房屋有房东格某收回。押金2万元不予退还。”有米某签字确认。当时双方协商时米某没有把押金收据交付给格某。
第三人央某，原先为米某的服务员，该茶馆转给央某经营，央某把房租交给米某，米某再把房租转给格某。
一审法院认为，米某经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，是对自己答辩、质证权利的放弃，应当承担不利的法律后果。格某、米某双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规，双方签订的合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在租赁期限未届满前，因米某的转租行为，违反了双方约定合同，致使出租人有权收回租赁物。直至2019年12月份，格某才确认米某擅自转租的违约行为，2020年3月24日，米某出具的《违约金支付情况》中可以看出是自己违约，据此，格某主张确认格某米某签订的《房屋租赁合同》解除租赁关系的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，一审法院予以支持。关于格某主张米某支付房租20000元整，一审法院认为，依据格某提交的租赁合同中承租方为米某，理应由米某负担，但通过第三人央某认可是转租行为，可以推定现实际占用人为第三人央某，而格某依据合同相对方只能向米某主张所拖欠的房租20000元（2020年2月18日至2020年3月18日）故，格某的该项诉讼请求符合事实与法律依据，一审法院依法予以支持。对于格某主张的违约金60000元，一审法院认为，双方签订的《违约金支付情况》中，且认可米某自己违约在先，虽米某无权处分第三人的权利，但双方对于违约金的金额已经做出了明确的约定，故格某按照合同约定要求米某支付违约金60000元的诉讼请求欠妥，一审法院仅支持3万元，超出部分不予支持。对于格某主张不予退还押金20000元，一审法院认为，格某、米某在《违约金支付情况》中已明确约定米某自己违约在先，故，一审法院按照约定依法予以支持该项诉求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十九条之规定，判决：一、确认格某与被告米某在2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告米某于本判决书生效之日起十五日内向原告格某支付房租20000元整；三、被告米某于本判决书生效之日起十五日内向原告格某支付违约金30000元整；四、原告格某不予返还被告米某所缴纳的押金20000元整；五、驳回原告格某的其他诉讼请求。
本院认为，格某与米某签订的《商品房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对合同的效力认定正确，本院予以确认。双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务。本案的争议焦点是，格某与米某的合同解除时间以及米某的上诉请求能否成立。
关于格某与米某的合同解除时间问题，对此，格某主张双方合同于2020年3月24日解除，即《违约金支付情况》形成的当日解除。而米某主张格某于2019年8月知道房屋转租的事实，故双方的合同于2019年8月解除。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条规定，当事人协商一致，可以解除合同。依据本案查明的事实，格某与米某、央某于2020年3月24日协商形成《违约金支付情况》，米某在该情况上签字确认，依据“另外之前合同作废，今日起房屋有房东格某收回”之约定，格某已尽解除合同的通知义务，合同自通知到达对方时解除，故案涉合同于2020年3月24日解除，本院予以确认。米某主张案涉合同于2019年8月知道房屋转租时解除，于法无据，其理由不能成立，本院不予采纳。
关于米某的上诉请求能否成立的问题，本院逐一评析如下：
关于租金，本院认为，案涉合同于2020年3月24日解除。据此，案涉租赁合同仍在存续期间，依据合同相对性原则，格某主张米某向其支付2020年2月18日至2020年3月18日期间的房屋租金，有事实和法律依据，米某应按约定向格某支付租金。一审法院对格某关于租金20000元的诉请予以支持，并无不妥，本院予以维持。
关于违约金，本院认为，双方就米某支付违约金的约定为“若乙方（米某）在甲方（格某）没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金60000元”，而本案中双方是协议解除合同，故格某据此约定主张违约金的条件不成就。而《支付违约金情况》中约定违约金30000元由央某承担，格某认为该约定无效，且央某不予认可，现格某主张该约定的30000元应由米某承担，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定米某向格某支付违约金并依据《支付违约金情况》认定违约金数额，系事实认定错误，本院予以纠正。故格某关于违约金的诉请无事实依据，应不予支持。
关于押金，本院认为，米某辩称“押金2万元（贰万元整）不予退还”的内容不是其真实意思表示，该部分内容系格某事后自行添加的。且格某认可米某转租的事实，故米某的转租行为不构成违约，现双方无其他纠纷，押金应予以退还。本院认为，米某提交的证据不足以证明格某事后添加关于押金内容的事实，就此应承担举证不能的不利后果。依据合同第三条约定，米某未通知格某擅自将房屋转租即构成违约，依据现有证据可以认定米某在未经格某同意的情况下，将案涉房屋转租给央某，且双方在《支付违约金情况》中也米某违约在先的事实予以确认，故米某的该上诉理由不能成立。本院认为，依据本案现有证据，结合米某擅自转租的违约事实，及《违约金支付情况》的整体内容，双方在《违约金支付情况》中约定“押金2万元（贰万元整）不予退还”，应为对米某违约的惩罚性约定，双方的真实意思表示。一审法院据此支持格某的不返还押金的诉请，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，米某的上诉请求部分成立。关于违约金部分，本院予以支持，其余部分因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初828号民事判决第一项、第二项及第四项，即“确认原告格某与被告米某在2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》解除”；“被告米某于判决书生效之日起十五日内向原告格某支付房租20000元整”；“原告格某不予返还被告米某所缴纳的押金20000元整”；
二、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初828号民事判决第三项，即“米某于判决书生效之日起十五日内向格某支付违约金30000元整”；
三、驳回格某的其他诉讼请求；
四、驳回米某的其他上诉请求。
一审案件受理费2300元，减半收取计1150元，由格某负担690元，由米某负担460元。二审案件受理费1550元（米某已预交），由米某负担885.71元，由格某负担664.29元。
本判决为终审判决。
审判长彭美玉
审判员格珠
审判员吉红霞
法官助理高丽贤
书记员谢生菊
2020-12-04
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