山西省晋城市中级人民法院
民事二审判决书
确认合同效力纠纷（2020）晋05民终1091号
上诉人（原审原告）：崔某1，男，汉族，1968年6月23日生，现住河南省焦作市。
被上诉人（原审被告）：崔某2，男，汉族，1970年5月20日生，现住河南省焦作市。
被上诉人（原审被告）：冯某，女，汉族，1973年9月18日生，现住山西省晋城市泽州县。
被上诉人（原审被告）：崔某3，男，汉族，1963年1月23日生，现住河南省焦作市。
一审法院查明事实，原告与被告崔某2、崔某3三人系亲兄弟关系，三人父母原在泽州县金村镇侯匠村有一处老房子，面积46.95平方米。2011年侯匠村进行城中村改造，三人父母委托崔某2办理相关拆迁手续，后三人父母去世。2018年，村里通知回迁楼房置换最小的房子是97平方米，因面积不够，需要补差价，崔某2、崔某3二人共同补了101704元差价，老房子置换为侯匠社区36号楼2单元602室的97.64平方米的楼房。2018年8月31日，经崔某2和崔某3同意通过晋城房多多房地产经纪有限公司将该房屋以470000元的价格卖给了冯某，现在冯某已经装修入住。
一审法院认为，本案所涉房屋应归原告崔某1与被告崔某2、崔某3三人共同共有，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，该房屋买卖经过被告崔某2、崔某3同意，属有效处分。被告冯某通过晋城房多多房地产经纪有限公司取得该房屋是善意的，并且支付了合理的价格，已经装修入住，为保障交易安全，维护当事人的合法权益，应确认此房屋买卖合同有效。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条的规定，判决：驳回原告崔某1的诉讼请求。
本院认为，本案的争议焦点是：崔某2与冯某签订的《房屋
买卖协议》是否合法有效。对此，具体分析如下：
首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该条文规定了政府的批准、审批行为是划拨土地上房屋发生物权变动的必要条件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，合同的效力不会直接受到物权变动效力的影响。前述批准、审批行为作为物权变动的必要条件，将影响案涉房屋的转移登记和物权变动，并不影响房屋买卖合同的效力。因此，崔某1上诉认为诉争房屋系棚户区改造回迁安置房，不应进入市场流通,崔某2与冯某签订《房屋买卖协议》应为无效的辩称理由不予采信。
其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”据此,诉争房屋虽系崔某1、崔某2、崔某3三人共同共有，崔某2、崔某3处分该房屋未经崔某1之同意或授权,崔某2、崔某3无权处分涉案房屋,但并不影响崔某2与冯某之间所签订《房屋买卖协议》之债权行为的效力,故对崔某1上诉认为崔某2与冯某签订《房屋买卖协议》因未征得其同意系无权处分行为,合同应为无效合同的观点,不予采纳。
综上，崔某1的上诉请求均不能成立，依法不予支持。一审认定事实清楚，判决结果正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人崔某1负担。
本判决为终审判决。
审判长 段新娥
审判员 祁俊
审判员 杨丽珍
二○二○年十二月四日
法官助理 刘颖
书记员 刘璐
2020-12-04
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