安宁市人民法院
民事一审判决书
房屋租赁合同纠纷（2020）云0181民初2022号
本诉原告（反诉被告）：安宁伊皇商业管理有限公司。住所地：安宁市。
委托诉讼代理人：管念，建纬（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：罗永全，建纬（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
本诉被告（反诉原告）：安宁威尼帕尔健身有限公司。住所地：云南省昆明市安宁市。
委托诉讼代理人：杨雄，云南律颂律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告（本诉原告）：宋某某，男，1997年4月17日出生，白族，云南省安宁市人，住云南省安宁市。
委托诉讼代理人：杨雄，云南律颂律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
本院认为，本反诉原被告双方针对本反诉提交的证据，经庭审质证对其真实性无异议的证据，本院收录在卷，予以佐证。本诉原告（反诉被告）伊皇公司提交的证据中双方争议部分，本院认为《房屋产权证书》、《运营管理服务合同》、《物业管理服务合同》与本诉原告（反诉被告）伊皇公司提交的其他证据能够相互印证，形成证据锁链，本诉被告（反诉原告）威尼帕尔公司、宋某某未能提交反驳证据予以否认其真实性，本院对该部分证据予以采信，能够证实涉案租赁商铺所有权人为伊皇公司，威尼帕尔公司与案外人安宁创盛商业运营管理有限公司签订的《运营管理服务合同》，及与案外人安宁千惠物业管理公司签订的《物业管理服务合同书》，经上述两家案外公司授权及本案原被告签订的租赁合同的约定，该两份合同中涉及的应由威尼帕尔公司缴纳的费用，伊皇公司有权代为收取且威尼帕尔公司知晓并同意。伊皇公司提交的第五组证据的证据2不能证实其复函以送达威尼帕尔公司，证据3、4能够证实双方应租赁合同的解除及租金的计算产生争议。
关于双方争议的本诉被告（反诉原告）威尼帕尔公司、宋某某围绕其本反诉提交的证据，双方质证存有争议的部分，本院认为，利润表系其单方制作，不具备证据的形式要件，本院不予收录。第五组证据只能证实租赁物的用途，与本案不具有实质关联性。
归纳本反诉原被告诉辩主张，双方争议焦点为：由何方承担违约责任及违约责任的承担范围？
经庭审，本院确认如下法律事实：2017年4月11日，伊皇公司（甲方）与威尼帕尔公司（乙方）签订《伊皇购物中心租赁合同》，约定：“甲方将位于安宁市出租给被告威尼帕尔公司用于经营健身房，该商铺面积为1500㎡，如各方对实际面积有异议的，最终面积以第三方有资质的测绘公司实测面积为准。交铺日期为2017年3月1日并约定交付标准。租赁期限为2017年8月1日至2025年7月31日，如乙方在免租装修期内开业则以开业之日起计算。甲方同样给乙方153天的免租装修期，自2017年3月1日至2017年7月31日。租赁期前两年每六个月为一个缴租期，首期租金103500元，租期第三年起每12个月为一个缴租期，缴纳方式为预缴，租金从第三年递增，双方对租期内租金的计算起止日、面积、租金单价、金额、其他费用（公告责任险、品牌推广费、商场设备维修费、垃圾清运费）进行了约定，约定上述费用乙方应按年支付。合同履约保证金为50000元。甲方有权按照合同约定收取租金及合同约定的其他费用，同时双方对违约责任的承担，合同的解除等权利义务作出约定……”。同日，威尼帕尔公司与案外人安宁创盛商业运营管理有限公司、安宁千惠物业管理公司分别签订《运营管理服务合同》、《物业管理服务合同书》，对综合管理服务费及物业管理费的收取进行了约定。另，2012年1月安宁创盛商业运营管理有限公司、安宁千惠物业管理公司、伊皇公司共同出具委托书，由伊皇公司法定代表人陶金芳代为收取租金、运营管理费、物业管理费。签订租赁合同当日即2017年4月，安宁创盛商业运营管理有限公司出具授权委托书，委托伊皇公司代为收取威尼帕尔公司2017年8月1日至2025年7月31日期间的运营管理服务费。2018年7月26日，由伊皇公司与威尼帕尔公司签订《补充协议》，约定：“从2018年8月1日起，合同期内的缴租期更改为3个月为一个缴租期，各期租金提前30天缴纳，如逾期未缴纳租金，恢复原合同的交纳方式，逾期未缴纳的租金每天按恢复原合同缴纳租金总额的3‰收取滞纳金……”2018年10月1日，伊皇公司向威尼帕尔公司发函告知：“按照合同约定须于2018年9月30日缴纳2018年11月1日至2019年1月31日的租金，共计103500元，但截止今日仍未收到，现需要贵公司在2018年10月15日之前缴纳下季度租金……”2018年11月13日，威尼帕尔公司针对上述函告，向伊皇公司递交书面申请：“由于租金已到期，我公司已于2018年11月11日缴纳租金50000元，申请给予2018年11月1日至2019年1月31日租金减免5000元，免除逾期滞纳金12730.5元，我公司将于2018年11月16日之前将剩余租金48500元全部交清……”庭审中，原被告双方当事人认可威尼帕尔公司已向伊皇公司交清2019年1月31日之前的所有费用。另查明，涉案租赁物至今仍由本诉被告（反诉原告）未能帕尔公司使用。
归纳上述本反诉原被告诉辩主张，双方争议焦点为：本案违约责任由何方承担及违约责任承担的范围？
本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，原、被告在自愿平等的基础上签订租赁合同，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，合同自成立时生效。本案中，原被告双方争议的涉案租赁合同是否予以解除，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，庭审中，原被告双方认可涉案合同已于2020年4月21日解除，本院予以确认。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，承租方威尼帕尔仍负有向出租方伊皇公司交还租赁物及支付使用租赁物期间所欠费用的义务。关于双方争议的合同解除应由谁承担违约责任，本院认为，本诉被告威尼帕尔公司认为因2020年初新冠疫情爆发，被告响应政府相关规定关店停业，因此应对期间的租金予以免除的辩称，本院认为，经庭审查明，本诉被告威尼帕尔公司在2018年9月开始陆续出现不能按时按约缴纳租金等相关费用的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，威尼帕尔公司违约在先，新冠疫情发生于其违约期间，因此不符合上述法律规定，因此本案的违约责任应由本诉被告威尼帕尔公司承担。本诉被告威尼帕尔认为其提出退场申请后因本诉原告伊皇公司扣留其物品导致合同解除后未能及时退场的主张，未能提交证据证实，本院不予采信。
本诉部分，关于本诉原告伊皇公司诉请的2019年8月1日至2020年4月30日及2020年5月1日至本诉被告威尼帕尔公司实际腾房之日的房屋租金及房屋占用费，本院认为，根据双方合同约定，威尼帕尔公司在租赁期内向伊皇公司缴纳的租金及其他费用（公告责任险、品牌推广费、商场设备维修费、垃圾清运费）的交费标准为：第一年2017年8月1日至2018年7月31日为222000元，第二年2018年8月1日至2019年7月31日为222000元，第三年2019年8月1日至2020年7月31日为240000元，第四年2020年8月1日至2021年7月31日为240000元，第五年2021年8月1日至2022年7月31日为258000元，第六年2022年8月1日至2023年7月31日为258000元，第七年2023年8月1日至2024年7月31日为276000元，第八年2024年8月1日至2025年7月31日为276000元。经庭审查明，威尼帕尔公司未支付2019年8月1日至2020年4月30日的租金，按照上述标准计算，本诉原告伊皇公司主张2019年8月1日至2019年12月31日欠付租金、其他费用、运营管理费、物业管理费、水电费及违约金等全部费用为4797元，本诉被告威尼帕尔公司予以认可，本院予以确认。2020年1月1日至2020年4月30日的租金为80000元，运营管理费为15000元，物业管理费为60000元，本院认为，以上费用合计159797元，扣除伊皇公司自认的减免3468元，实际欠付金额为156329元。本诉原告伊皇公司主张的2020年5月1日至本诉被告威尼帕尔公司实际腾房之日的房屋占用费，本院认为，双方同意涉案租赁合同于2020年4月21日解除，本诉被告威尼帕尔公司负有返还租赁物的义务，及对解除后仍占有租赁物的行为按照双方签订的租赁合同及涉案运营管理合同、物业管理合同的计算标准支付租金、运营管理费、物业管理费。
关于原被告双方争议的租赁合同约定的租金是否包含物管费，本院认为，租赁合同的计算表中虽然在租金抬头栏中标注为“租金（含物业费）年”，但在各收费分项中并无物业费分项和计算标准，并且本诉被告威尼帕尔公司与安宁千惠物业管理公司签订物业管理合同对物业费的收取标准作出了明确约定，按照双方约定的租金收费标准如果包含本诉被告辩称的物业收费标准，该租金的价格明显不符合市场价及常理，本诉被告也未能进一步提交证据证实其辩称，综上，对本诉被告认为租金包含物业费的辩称，本院不予采信。
审判员张红梅
书记员叶钰
2020-12-03
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