西藏自治区拉萨市中级人民法院
民事二审判决书
商品房预约合同纠纷（2020）藏01民终763号
上诉人（原审原告、反诉被告）：靳某，男，
上诉人（原审被告、反诉原告）：四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司，统一社会信用代码：
委托诉讼代理人：任某，
一审法院查明事实：2015年7月19日，长兴公司西藏分公司作为甲方与乙方靳某签订了一份《商品房预约协议》（协议编号：商铺#-13），约定：甲方尚未取得《商品房预售许可证》，双方一致认可本协议并非商品房预售或销售合同，仅为预约性质，乙方同意待甲方通过预售或销售许可审批后换签正式的商品房预售或销售合同，届时有关内容以本协议相应条款为准；甲方房屋交汇处，项目名称为长兴都汇，乙方预约的房屋为商铺-159号，建筑面积为32.95平方米，单价14000元，总价款为46130元；付款方式为银行按揭付款。排号预约款为10000元，首付款共计231300元，乙方承诺于2015年9月30日之前付清，否则不予保留房源，不享受优惠政策，合同自动终止；甲方定于2017年10月30日之前向乙方交付房屋，按揭贷款的客户需按揭银行按揭款项转到长兴公司的账户后才能办理交房；乙方在接到甲方通知（含电话通知或手机短信通知）办理《商品房销售合同》之日起七日内按要求备齐相关资料到长兴都汇客户接待中心办理；若逾期一个月未能按要求办理的，甲方有权单方解除本协议，乙方所购房屋甲方有权另行销售，乙方交付的房款待该房屋出售后再无息退还给乙方；2017年10月30日之前交房时，甲方应以书面或电话方式通知乙方具体时间前来办理接房，乙方在接房前必须结清余款及各项代收的税费，才能办理接房；若乙方未能于2015年9月30日之前支付房款，逾期15天以内的，乙方应按应付房款总金额的4‰每日向甲方支付违约金，协议继续履行；逾期15天以上的，甲方有权单方解除本协议，乙方所购房屋原告另行出售，乙方同时应按应付房款的15%向甲方支付违约金；若乙方愿意继续履行本协议的，经甲方同意，协议继续履行，但乙方应按应付房款的4‰每日向甲方支付违约金。
另查明，靳某于2015年7月19日向长兴公司西藏分公司支付预约款10000元，同年7月31日向长兴公司西藏分公司支付房款80000元。
再查明，长兴公司西藏分公司自认已将涉案商铺另行销售。
一审法院认为，本案的争议焦点为靳某与长兴公司西藏分公司的诉讼请求是否成立的问题？对此，一审法院析解如下：
一审法院认为，靳某与长兴公司西藏分公司签订的《商品房预约协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，能够证明双方之间的预约合同关系。
对于靳某的诉讼请求，一审法院认为，在长兴公司西藏分公司未取得《商品房预售许可证》的情况下，双方认可签订的《商品房预约协议》仅为预约性质，并据此约定了排号预约款及首付款的数额、支付时间、违约责任等。合同订立后至今，靳某仅向长兴公司西藏分公司支付预约款90000元，未能依协议约定足额向长兴公司西藏分公司支付首付款。靳某虽辩称未能足额交纳首付款系长兴公司西藏分公司的原因所致，但其提交的证据并不能证明其主张，且靳某也未提交证据证明据此辩解理由主张过合同无效或行使过撤销权。鉴于合同约定未按时支付首付款长兴公司西藏分公司有权另行销售，且涉案房屋已另售。靳某也未提交证据证明已向长兴公司西藏分公司足额支付购房全款，现靳某主张要求继续履行合同、交付房屋的诉讼请求于法无据，合同目的亦无法实现。故靳某的诉讼请求一审法院不予支持。
对于长兴公司西藏分公司的诉讼请求，一审法院认为，双方签订的《商品房预约协议》中明确约定若靳某未能按时履行支付首付款义务，则长兴公司西藏分公司有权解除协议，靳某所购房屋长兴公司西藏分公司有权另行销售等内容，因此靳某未能依约于2015年9月30日前足额支付231300元首付款的行为符合双方解约的约定情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现合同解除的条件已成就，长兴公司西藏分公司主张解除双方签订的《商品房预约协议》的诉讼请求，于法有据，依法成立，一审法院予以支持。鉴于庭审中长兴公司西藏分公司自认案涉房屋已另售，双方虽在合同中约定有违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”据此对其主张违约金，于法无据，一审法院不予支持。
二审中，靳某向本院提交如下证据：
审判长白玛
审判员彭美玉
审判员胡晓雯
书记员拉片
2020-12-03
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