河北省石家庄市中级人民法院
民事二审判决书
土地租赁合同纠纷（2020）冀01民终10260号
上诉人（原审被告）：乙某山，男，汉族，住石家庄市栾城区。
委托诉讼代理人：刘瑞霞，河北咏远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石家庄市栾城区楼底镇东许营村民委员会，住所地石家庄市栾城区东许营村。
法定代表人：穆文娟，该村委会主任。
委托诉讼代理人：马三军，河北卓冠律师事务所律师。
一审法院认定事实：2002年7月25日，栾城县楼底镇东许营村民委员会与乙某山签订《租赁土地协议》一份，内容为，东许营村委会将村农场（长388.6米，宽不一样）折合18亩（废弃地）土地租赁给乙某山，出租方允许租赁方搞企业建筑，租赁期限为50年，自2003年元月1日至2053年元月1日止，租赁费每年每亩100元，共计90,000元整。土地所有权归出租方，租赁方只有使用权，不得非法买卖，但可租他人，如遇国家征用，租赁方必须服从国家利益，上级发来土地款归出租方。签订合同后，乙某山在此建造了房屋，租赁费已支付至2022年12月31日。2018年11月30日，石家庄市栾城区人民政府发布《石家庄市栾城区人民政府关于清理农村集体机动地承包合同的通告》，载明，为发展壮大农村集体经济，推进农村集体产权制度改革，促进乡村振兴，根据省、市有关要求和相关法律法规，结合我区实际，决定在全区范围内开展清理农村机动地承包合同工作，现将有关事项通告如下：一、清理范围为：挤占、强占村集体机动地的；承包集体机动地没有签订书面合同，只有口头协议的；集体机动地承包时间过长，承包费、租赁费过低，显失公平，群众意见较大的；承包合同条款含糊不清，表述不确切的；承包主体长期欠缴承包费，租赁费的；承包主体不按合同约定擅自将农用地改变为非农用地的；存在其他违法及侵害集体利益的违法违纪行为的。二、本通告自发布之日起，各乡镇、村及时开展全面清理工作，存在不规范农村集体机动地承包合同的，必须在2018年12月底以前清理完毕……2010年至2011年期间因修环城水系占用了部分被告所租赁土地。在庭审中，被告称环城水系占用了9亩，目前占用面积为9亩。庭后在就实际占用面积进行补充调查时，被告称现实际占用面积为10.03亩。原告称现实际占用面积为16.2亩并提交测绘图一份，测绘图显示被告占地面积为16.2亩，丈量人处有苏某保、王某勇、苏某保、苏某辉、李某玉、苏某明等人签名，另落款处有“乙某山”三字。乙某山称，测绘图我没有见过，测量我也没有参与，上面的“乙某山”三字是不是我写的记不清楚了，同时明确表示不对签名申请笔迹鉴定。参加测量的人员苏某辉、苏某玉到庭作证对测绘图的真实性进行了确认，并称“乙某山”系乙某山所签。另被告申请对涉案土地性质进行调查，本院依法向被告委托诉讼代理人签发了调查令，石家庄市栾城区自然资源和规划局出具《石家庄市栾城区自然资源和规划局关于“栾城区楼底镇东许营村原农场土地性质”的复函》及宗地图，载明“根据乙某山提供的测量数据，该地块位于，三环水系北侧，四邻皆为东许营村土地，面积为6543.73平方米，北边长16.64米，东边长256.74米，南边长36.24米，西边长247.20米，该块地权属为东许营村集体土地，该地块土地类别在第一次全国土地调查时（1996年）为其他未利用地，在第二次全国土地调查时（2009年）为林地4484.19平方米、建设用地2059.54平方米，在最新土地利用现状数据库中（2018年）为林地2759.29平方米、建设用地1923.70平方米、设施农用地1860.74平方米”。宗地图显示s=6543.73平方米合9.8156亩。2018年12月5日，东许营村两委、村监会个别代表及占地户举行会议决定“以前的不追交租赁费，从现在签合同不能超过5年，以前的协议合同作废，现征收每亩地3,500元”。2018年12月，石家庄市栾城区楼底镇东许营村民委员会分别与本村王某、苏某良、王某华、苏某珠、苏某社等25位村民签订《农村土地承包合同》，承包期限5年，承包费每亩每年3,500元。另查明，2019年4月1日原告就本案争议事项将乙某山诉至栾城区人民法院，2019年12月10日原告撤诉。上述事实有《租赁土地协议》、《石家庄市栾城区人民政府关于清理农村集体机动地承包合同的通告》、测绘图、《石家庄市栾城区自然资源和规划局关于“栾城区楼底镇东许营村原农场土地性质”的复函》及宗地图、（2019）冀0111民初636号民事裁定书及当事人当庭陈述为证。
一审法院认为，关于《租赁土地协议》的效力。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中原被告签订的《租赁土地协议》租赁期限为自二〇〇三年元月一日至二〇五三年元月一日止共五十年，超过了二十年租赁期限，故认定原被告签订的《租赁土地协议》租赁期限自2003年元月一日至2023年元月一日是有效的，超过二十年的部分依法认定无效。情势变更原则是合同履行过程中一项重要原则，是指合同有效成立后，非因当事人双方的过错而发生情势变更，致使合同不能履行或履行显失公平，根据诚实信用原则，当事人请求变更或解除合同。情势变更原则必须符合以下四个条件：一、客观事实有异常变化；二、客观事实的异常变化发生在订立合同后，履行终止前；三、客观事实的异常变化是当事人不能预见和不能克服的；四、客观事实的异常变化是当事人不能预防和不能克服的；五、情势变更后，如果继续履行合同会对另一方当事人显失公平。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，农村集体土地租赁费的上涨不是受经济的影响，而是受国家政策的影响租赁费不断上涨，故租赁费上涨不是市场风险，应属情势变更，原告现申请将租赁费提高至3,500元/亩的主张符合法律规定。关于提高租赁费的时间，本案起诉的时间为2020年1月21日，也就是说自2020年1月21日原告开始主张增加租赁费，故应自2020年1月21日起开始提高租赁费。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第二十六条的规定，一审判决：一、确认原告石家庄市栾城区楼底镇东许营村民委员会与被告乙某山于2002年7月25日签订的《租赁土地协议》超过二十年的部分无效；二、原告石家庄市栾城区楼底镇东许营村民委员会与被告乙某山于2002年7月25日签订的《租赁土地协议》自2020年1月21日起租赁费调整至3,500元/亩。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告负担。
本院认为，关于案涉合同的租赁期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。上诉人乙某山与被上诉人村委会签订的《租赁土地协议》租赁期限为自二〇〇三年元月一日至二〇五三年元月一日止共五十年，超过了二十年租赁期限，故一审法院认定乙某山与村委会签订的《租赁土地协议》租赁期限自2003年元月一日至2023年元月一日是有效的，超过二十年的部分无效，并无不当。待合同到期后，乙某山可与村委会协商续签租赁合同等相关事宜。关于案涉合同的租赁费。因受政策的影响，一审参照其他地块租赁费标准酌定租赁费上涨至3,500元/亩符合公平原则，并无不当。
综上所述，乙某山的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80.0元，由上诉人乙某山负担。
本判决为终审判决。
审判长李荣水
审判员孟志刚
审判员王婷
书记员张闯
2020-12-02
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