四川省成都市中级人民法院
民事二审判决书
商品房预售合同纠纷（2020）川01民终15837号
上诉人（原审被告暨反诉原告）：成都市中顺城投投资有限公司。住所地：崇州市羊马镇鹤兴路**。
法定代表人：肖恩，董事长。
委托诉讼代理人：高辉，女，系公司员工。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：白某，女，1981年11月4日出生，汉族，住四川省高县。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：胡某，男，2012年12月15日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。
法定代理人：白某（系胡某母亲），女，1981年11月4日出生，汉族，住四川省高县。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：聂华，四川德途律师事务所律师。
原审第三人：胡鑫，男，1997年3月1日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。
原审第三人：黄润贤，女，1943年6月1日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。
一审法院认定事实：白某与胡刚系夫妻关系，于2012年5月18日登记结婚，胡某系二人之子，胡鑫系胡刚与前妻所生之子，黄润贤系胡刚之母亲。胡刚于2017年10月8日与中顺城投公司签订四川省商品房买卖合同预售及成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议和附件。双方约定胡刚通过按揭贷款的方式购买中顺城投公司开发的位于崇州市××镇××村××组××号××栋××单元××层××号房屋，房屋总价为731369元，胡刚于当日支付首付款301369元，剩余430000元通过按揭方式给付，双方还对违约责任、送达地址等其他事项作了约定。案涉房屋在相关部门办理了登记备案手续及房屋所有权和抵押权预告登记手续。2017年10月27日，借款人胡刚、贷款人中国工商银行股份有限公司成都草市支行、保证人中顺城投公司签订了个人购房借款担保合同。胡刚于2018年12月19日因车祸死亡，2019年1月24日，胡鑫、黄润贤在胡刚遗产分割协议书上签字，明确放弃对案涉房屋的相关权利，由白某、胡某共同享有。2019年9月、12月，中顺城投公司分别向胡刚位于自贡市贡井区××商品房买卖合同的通知。2019年9月2日，中国工商银行股份有限公司成都草市支行因胡刚贷款已连续5期，累计逾期8次等，向中顺城投公司发出履行保证责任通知书。中顺城投公司于2019年12月2日代为清偿胡刚在中国工商银行草市支行的全部贷款本息合计421610.19元。该支行出具证明，载明胡刚于2019年1月20日开始首次逾期，中顺城投公司的归还情况。双方一致认可解除合同，胡刚给付中顺城投公司的款项共计309758.81元。
一审法院认为，胡刚与中顺城投公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》和附件系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行义务。对于双方争议的白某等有无过错及是否应当承担违约责任的问题，案涉合同、协议的签订主体是中顺城投公司与胡刚，根据合同相对性原则，合同对该二者有约束力。房屋系不动产，现案涉房屋只办理了登记备案手续及房屋所有权和抵押权预告登记手续，尚未取得不动产权证，胡刚与中顺城投公司形成的是债权债务关系。胡刚在2019年1月20日前无逾期还贷情况，中顺城投公司虽于2019年9月、12月向胡刚位于自贡市贡井区的地址邮寄了催款函、律师函和关于解除合同通知书，但胡刚已于2018年12月因车祸死亡，白某、胡某等未在邮寄地址居住，当时中顺城投公司不知道胡刚死亡且也不能掌握其继承人的信息，缺少通讯渠道，使得胡刚死亡给合同履行带来的困难在实际上无法避免，中顺城投公司以上行为均不能产生相关法律效力，加之白某、胡某不是合同当事人，没有义务履行合同，可以解除合同，要求中顺城投公司返还房款。由于胡刚之死并非其本人或他人故意所为，应属不可抗力，且合同双方均不能预见，符合因不可抗力致使合同目的不能实现，现双方均提出解除合同，只是各自所提解除合同的原因和依据不一致，故一审法院对解除2017年10月8日胡刚与中顺城投有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议及附件的主张予以支持。双方在本案中均无过错，不宜承担违约责任。胡鑫、黄润贤明确放弃案涉房屋的权利，由白某、胡某享有，故案涉款项309758.81元应退还给白某、胡某，白某、胡某应协助中顺城投公司办理案涉房屋的登记注销手续。对中顺城投公司的诉讼请求，一审法院予以部分支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条第一款、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、解除胡刚与中顺城投公司于2017年10月8日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》和附件；二、白某、胡某在判决生效之日起十日内协助中顺城投公司在房地产管理部门办理案涉房屋的登记备案注销手续以及所有权和抵押权预告登记注销手续；三、中顺城投公司在判决生效之日起十日内退还白某、胡某案涉购房款309758.81元；四、驳回中顺城投公司其他诉讼请求。案件受理费5557元，反诉受理费2296元，由白某、胡某负担3650元，中顺城投公司负担4203元。
经二审审理查明，白某在胡刚去世后，支付了涉案房屋部分的按揭贷款。认定上述事实的证据有二审双方的陈述及一审工商银行成都草市支行的《证明》《履行保证责任通知书》等。二审审理查明的其余事实与一审审理查明的事实一致，本院对一审法院审理查明的事实和证据依法予以采信。
本院认为，本案争议焦点为：1.白某、胡某是否应当承担胡刚与上诉人签订的商品房买卖合同及补充协议的合同权利与义务；2.白某、胡某是否存在违约行为；3.如白某、胡某存在违约行为，违约金应当如何计算。
关于第一个争议焦点，本院认为，白某、胡某作为胡刚的继承人，根据与胡刚其他继承人的书面协议，继承了胡刚的遗产，包括案涉房屋相关合同（包括但不限于商品房买卖合同及补充协议、按揭贷款合同等）的权利义务也由白某、胡某一并继承，白某、胡某应当按照相关合同约定履行义务。胡刚虽然去世，但该事由并不妨碍相关合同目的的实现，白某、胡某要求解除案涉商品房买卖合同及补充协议没有法律和事实依据。
第二个争议焦点，本院认为，白某、胡某在胡刚去世后，明知案涉房屋系按揭购买，且在胡刚去世后偿还了部分按揭贷款，在与上诉人协商合同更名或解除合同无果后，拒绝继续偿还按揭贷款，上诉人按照相关合同约定，向银行承担了保证责任，偿还了案涉房屋贷款本息。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及案涉商品房买卖合同补充协议第二条第（二）项第5目“在不动产产权证书办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回本商品房，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金。同时买受人必须在出卖人履行期保证责任后30天内，协同出卖人到相关政府部门办理有关解除合同的手续……”的规定，白某、胡某构成违约，上诉人要求解除案涉商品房买卖合同及补充协议具有法律和事实依据。
关于第三个争议焦点，本院认为，白某、胡某构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，白某、胡某应当按照合同约定向上诉人支付违约金。白某、胡某在二审中主张合同约定的违约金过高，要求予以调整的请求具有法律依据，本院考虑本案实际情况，确定白某、胡某应当按照案涉商品房总价款的5%向出卖人支付违约金，即36568.45元。
胡刚生前向上诉人支付房屋首付301369元，贷款支付430000元，上诉人代为清偿房屋按揭贷款本息总额为421610.19元，合同解除后，上诉人应当向白某、胡某返还购房款301369＋430000-421610.19＝309758.81元，与白某、胡某应当承担的违约金品迭，上诉人应实际退还白某、胡某273190.36元。
综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：
一、维持四川省崇州市人民法院（2019）川0184民初3727号民事判决的第一项、第二项，即“一、解除胡刚与被告成都市中顺城投投资有限公司反诉原告于2017年10月8日签订的四川省商品房买卖合同预售及成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议和附件；”“二、原告反诉被告白某、胡某在本判决生效之日起十日内协助被告反诉原告成都市中顺城投投资有限公司在房地产管理部门办理案涉房屋的登记备案注销手续以及所有权和抵押权预告登记注销手续”的判决；
二、撤销四川省崇州市人民法院（2019）川0184民初3727号民事判决的第四项，即“四、驳回被告反诉原告成都市中顺城投投资有限公司其他诉讼请求”的判决；
三、变更四川省崇州市人民法院（2019）川0184民初3727号民事判决的第三项的判决为：成都市中顺城投投资有限公司在本判决生效之日起十日内退还白某、胡某案涉购房款273190.36元；
四、驳回白某、胡某的其他诉讼请求；
五、驳回成都市中顺城投投资有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理5557元，反诉受理费2296元，由白某、胡某负担6000元，成都市中顺城投投资有限公司负担1853元。二审案件受理费4591.16元，由白某、胡某负担1000元，成都市中顺城投投资有限公司负担3591.16元。
本判决为终审判决。
本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判员祝颖哲
书记员代小文
2020-12-02
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