贵州省六盘水市中级人民法院
民事二审判决书
物业服务合同纠纷（2020）黔02民终2388号
上诉人（原审原告）：贵州茂鑫物业管理有限公司六枝分公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区平寨镇建设南路东侧第**，统一社会信用代码：915202035963672914。
负责人：陈应明，系该公司经理。
特别授权委托诉讼代理人：周玉，执业证号：32409111100010。
一般授权委托诉讼代理人：林娟，执业证号：32409112100009。
被上诉人（原审被告）：李某1，男，2012年1月9日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。
法定代理人：李某2（系李某1父亲），男，1973年6月15日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。
一审法院认定事实：原告作为物业服务管理公司于2012年12月6日与同兴家园建设单位即六枝特区荣欣房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定原告对该公司开发、建设的同兴家园小区进行前期物业服务，该合同对物业服务费的收取时间、计算方式、合同终止期、违约责任等进行了约定。被告在购买了六枝同兴家园小区6栋1单元2-2号房屋，被告装修入住后一直未交纳物业费。原告与早先入住的业主签订有《前期物业管理服务协议》，《前期物业管理服务协议》对物业服务费的收取时间、计算方式、合同终止期、违约责任等的约定和原告与建设单位签订的《物业管理委托合同》的约定一致。2018年，同兴家园小区成立业主委员会，成立后的业主委员会继续委托原告对同兴家园小区进行物业服务，同时签订《物业公司服务合同》，该合同对物业费收取时间、计算方式等也与前面所有合同一致。根据以上合同约定，物业费计算方式按每平方米每月1元收取，被告购买房屋的面积，根据原告诉状所列为111.35平方米，每月应当支付物业服务费111.35元，被告装修入住后物业管理费一直未予交纳。2019年12月26日，一审法院依法作出（2019）黔0203民初3536号民事判决书，判令贵州茂鑫物管公司及六枝茂鑫物管公司停止在六枝特区同兴家园小区的物业服务管理工作，并撤出该小区。
一审法院认为，原告作为贵州茂鑫物业管理有限公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，原告不具有法人资格，其民事责任应由公司承担。但本案中原告是向被告主张拖欠的物业服务费，系主张债权，并非承担民事责任。且原告是以自己的名义订立并履行合同，因此，原告的诉讼主体资格适格。本案原告提出的诉请属于债权债务纠纷，按照案件的性质，应适用《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效的规定。原告于2020年5月27日向人民法院提起诉讼，且未提交充分证据证明在2017年5月27日以前一直在向被告主张权利。该案所涉诉讼时效应从2017年5月27日起算，房屋面积参照该小区同单元、相同户型，已签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》业主房屋面积计算，按每月111.35元计算。原告与建设单位签订的《物业管理委托合同》及与业主委员会签订的《物业公司服务合同》，均系双方真实意思表示，合法有效。被告的房屋虽然没有办理房产手续，但从被告购房合同及《物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》等可以推断，原告主张的物业服务费房屋面积计算标准，是有相关事实依据的。2018年，同兴家园小区成立业主委员会，成立后的业主委员会继续委托原告对同兴家园小区进行物业服务，同时签订《物业公司服务合同》。业主委员会是经选举合法成立的组织，其代表业主与原告签订的《物业公司服务合同》对全体业主具有普遍的约束力。被告作为同兴家园小区的业主，应按《物业公司服务合同》的约定向原告交纳物业服务费。原告已按合同约定履行了服务的义务，而被告自装修入住后一直未缴纳物业服务费，被告的行为已经构成违约，依法应向原告支付自2017年5月27日以来其应缴纳的物业服务费。因原告在物业服务质量方面也存在瑕疵，服务不够到位，存在利用业主共有的公共区域谋利的行为，因此被告欠付的物业服务费，应由原告自行承担10%的责任；至于原告方主张的违约金，因原告在物业服务质量方面存在瑕疵，且原、被告双方未在合同中对违约金的计算、支付进行明确约定，故对原告的该项诉求，不予支持。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
审判长罗敏
审判员马功云
审判员杨梅
法官助理胡金丽
书记员王颖慧
2020-11-30
（本文来自于网络，相关人员如有异议可以短信联系我们删除）
