富民县人民法院
民事一审判决书
租赁合同纠纷（2020）云0124民初903号
原告（反诉被告）：杨某某，女，1973年7月20日生，住云南省富民县。
委托诉讼代理人：沈红林，富民县律臣法律服务所法律工作者。特别授权代理。
委托诉讼代理人：唐兴明，富民县律臣法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被告（反诉原告）：云南省劳动经济技术开发公司。住所地：云南省昆明市螺蜂街**。统一社会信用代码：915300002165408159。
法定代表人：李兴国，公司总经理。
委托诉讼代理人：石磊，公司员工。特别授权代理。
委托诉讼代理人：陈志坤，云南勇旭律师事务所律师。特别授权代理。
本院经审理，归纳双方的诉辩观点和举证、质证意见，认定事实如下：2010年12月20日，杨某某及其丈夫耿某某通过转让取得富民县大营镇奎南村委会奎南村荒山15亩的土地使用权，并于2013年1月5日办理《林权证》，之后二人对该土地进行平整、修建厂房及添置变压器等配套设施。2017年10月30日杨某某、耿某某与劳动经济技术公司自愿签订了《土地租赁协议》，协议约定：“一、甲方将自己享有使用权的位于富民县平整土地一块、占地面积7亩，厂房一个、配电室一个、变压器一台租赁给乙方经营、管理、使用；二、……第二次租金25万元，乙方应于2018年11月15日以前一次性支付给甲方；八、乙方在租用期内，未经甲方同意乙方不得将该地块向第三人转让、转租、转包；十、在租赁期限内，如发生政府土地征用，征地赔偿中涉及该地块上的厂房、房屋及配套设施赔偿款、土地补偿费等所有费用归甲方所有；十七、本协议甲乙双方自愿达成，须共同信守，若单方违约，则由违约方支付非违约方违约金10万元……”。原、被告双方签订合同后，原告按照合同的约定，向被告交付了合同约定的租赁物，被告分期给付了按合同约定的第一个三年（即2017年11月15日起至2020年11月14日止）租金25万元，以云南省劳动技术经济开发公司森通木业经营部名义，投资开发环保机制木炭厂，并委托石磊为负责人，并实际对租赁物进行了使用。
另查明，涉案土地因未经批准占用农用地，搞非农建设，富民县国土资源局于2013年10月6日，作出富国土资执决字（2013）第26号《行政处罚决定书》，对杨某某非法占用农用地的违法行为进行了处罚；2020年9月23日富民县大营街道城市管理综合服务中心，书面通知石磊，因其所租用的涉案厂房属于违章建筑，将依法拆除，《通知》告知石磊于2020年9月28日前，将厂房内相关机器设备搬离。2020年9月26日石磊在拆除、搬离自己财物过程中，杨某某认为双方存在经济纠纷，不让拆除、搬离，石磊作报警处理。之后涉案土地上厂房已被相关部门拆除。审理中，本诉被告口头提出追加耿某某为本诉原告的请求。本诉原告未提交该宗涉案土地使用证明、建设工程规划许可证及政府部门相关批复文件。
现本诉原告向本院诉称，本诉被告违反合同约定，未按期支付第二次租金25万元、擅自将租赁物转让给第三人、合同约定的属于本诉原告所有的厂房、配套设施及附属物遭到第三人非法拆除，因本诉被告的行为已严重违约，合同已不能实际履行，合同依法应当解除，并承担违约金10万元；反诉原告认为反诉被告隐瞒事实，以欺诈方式，并违反国家强制性法律规定将违法建筑租赁给反诉原告使用，导致《土地租赁协议》无效，应当返还已付租金；另外，反诉被告阻挠拆除、搬离设备，导致反诉原告违反拆迁协议和协议约定，故应由反诉被告承担因合同无效及阻挠搬离造成反诉原告的经济损失10万元。
本院认为，本案争议焦点为：一、涉案租赁合同是因本诉被告严重违约，依法解除，并承担经济损失及违约金，还是因违法而确认无效的问题。违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同，无效合同自始没有法律效力。因无效合同取得的财产，应当予以返还。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定：土地承包经营权流转应当遵循以下原则：不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原、被告双方签订的《土地租赁协议》的内容属在农用地建厂转租他人进行生产经营活动，即进行非农建设，因双方的约定违反了上述法律强制性规定，应属无效。富民县国土资源局于2013年10月6日，做出富国土资执决字（2013）第26号《行政处罚决定书》，富民县大营街道城市管理综合服务中心《通知》，关于限期自行拆除违法建筑恢复土地原状，搬离相关设备的通知等证据皆证实涉案房屋并未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，确认双方之间的《土地租赁合同》无效。因无效的合同自始没有法律约束力，合同约定的违约、解除条款亦无效，故本诉原告该涉案合同因违约，依法解除，并承担违约金的诉请不予支持。本诉原告主张的赔偿因违约转租后，被第三人非法拆除，导致经济损失的诉讼请求，因本诉被告予以否认，证据无法证实转租第三人的事实存在。即便有证据证实因转租后，遭第三人非法拆除造成损失，构成其他法律关系，另案处理；另外，针对反诉被告提出涉案标的物是土地，不是违法建筑，不是合同无效的法定理由。建筑物的合法与否，与本案土地租赁效力不存在法律上的因果关系，对方主张的协议无效，应予以驳回的抗辩意见，不予采信；
二、关于是否因以欺诈方式，违法签约导致合同无效，并返还财产及因合同无效造成的经济损失的担责问题。首先，本案中，关于反诉被告因合同取得的租金25万元返还问题，据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。但鉴于本诉被告已实际占有、使用了租赁土地，并进行生产经营活动。虽然土地租赁合同无效，但本诉被告仍应参照合同约定的租金标准支付实际的占有使用费，鉴于反诉被告已向本诉原告支付三年（共计1095天）租金，本诉被告应按2017年10月30日至2020年9月26日（共计1062天）的实际使用天数支付占有使用费，审理中，反诉原告自愿书面放弃返还已付租金的主张，故反诉被告无需向反诉原告返还已支付租金。另外，反诉被告签订合同前未对相关规定进行了解，也未办理相关行政手续，在富民县国土资源局于2013年10月6日，作出富国土资执决字（2013）第26号《行政处罚决定书》后，非但没有接受处罚、停止施工、恢复土地原状，反而与反诉原告签订了租赁合同，在已知租赁土地是农业用地的情况下，仍然进行非农建设，故反诉被告有重大过错，对造成损失应承担主要责任。反诉原告明知是农业用地仍租用，进行非农用途，其也有一定的过错，对反损失应承担次要责任。但本案中，反诉原告所主张赔偿因合同无效及搬离受阻造成其经济损失，该待证事实及证据，反诉被告不予认可，反诉原告未能提供有效证据证明，亦无其他证据相印证，无法证实该笔费用实际产生及损失与合同无效存在关联性，即损失系合同无效所造成；其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。就本案中现有证据来看，并无确切证据以证实在订立合同过程中反诉被告在明知涉案房屋无建设工程规划许可证却故意隐瞒事实，以欺诈方式签订合同的情况，无法证实反诉被告违背诚实信用原则，导致合同无效。综上，对反诉原告请求确认合同无效的主张，予以支持。对反诉原告提出的因反诉被告欺诈方式及违法签约导致合同无效，由反诉被告赔偿造成的经济损失请求，不予支持。
三、本案中，涉案合同相对人耿某某书面认可，并同意关于涉案合同的权利，全权由杨某某代为行使、进行诉讼，其自愿放弃行使诉权、参与诉讼，未造成他人权益受损，不违反法律的规定，经释明后，本诉被告放弃追加耿某某为本诉原告的请求，本院予以确认。对本诉原告提交的第六、七、八组证据证明，因无其他证据相印证，与本案需要查明的事实缺乏关联性，故不予采用。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告杨某某的诉讼请求；
二、反诉原告云南省劳动经济技术开发公司与反诉被告杨某某于2017年10月30日签订的《土地租赁合同》无效；
三、驳回反诉原告云南省劳动经济技术开发公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取计1,150元（本诉原告已预交），由本诉原告杨某某负担；反诉案件受理费减半收取计1,150元（反诉原告已预交），由反诉原告云南省劳动经济技术开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审判长宣云
人民陪审员司迎虹
人民陪审员张保留
书记员火有明
2020-11-30
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